이익공유형(나눔형) 공공주택 사전청약 시 주의할 점

이익공유형(나눔형) 공공주택을 사전청약할 때 주의할 부분을 알아보고자 합니다.

최근 3기 신도시를 중심으로 이익공유형(나눔형) 공공주택 사전청약이 많아지고 있습니다. 이익공유형(나눔형) 주택을 환매(매매)할 때 이익이나 손실의 70%만 분양받은 사람에게 귀속되고 나머지 30%는 주택토지공사(LH)에 귀속됩니다. 처음 분양되는 형태의 주택이고, 아직 확정되지 않은 부분도 많기 때문에 주의할 부분이 있을 것 같아 확인해보고자 합니다.

 

 

사전청약 당첨자는 다른 사전청약은 지원 불가

이익공유형(나눔형) 사전청약 당첨자 지위를 유지하고 있는 사람은 다른 공공 사전청약, 민간 사전청약을 신청할 수 없고 신청하여 당첨이 된다고 하더라도 부적격 처리가 됩니다. 공공 분양, 민간 분양 본청약은 모두 지원할 수 있습니다. 본청약은 사전청약 당첨자 지위를 포기하지 않아도 LH청약센터나 청약홈에서 지원할 수 있으며, 본청약에 당첨이 되면 사전청약 당첨자 선정은 자동으로 취소되게 됩니다.

 

 

기존 사전청약 당첨자 지위 포기 시 기존 사전청약 당첨일로부터 6개월 이후부터 다른 사전청약에 당첨 가능

기존에 당첨된 사전청약을 포기하게되면, 기존 사전청약 당첨일로부터 6개월 이후부터 다른 사전청약에 당첨될 수 있습니다. 이 부분은 사전청약 시 잘 못 알고 계신분들이 많은데요, 포기일로부터 6개월이 아니라 당첨일로부터 6개월입니다. 또한, 6개월 이후부터 '당첨'이 될 수 있기 때문에 청약 접수일에는 6개월이 되지 않았더라도 당첨 발표일이 6개월 이후라면 당첨될 수 있으니 잘 확인하여야 합니다. 예를 들어 2023. 1. 1.에 사전청약에 당첨되고 2023. 4. 1.에 포기하였다면 2023. 6. 20.에 청약에 지원하고 발표일이 2023. 7. 1.인 사전청약에는 당첨될 수 있습니다.

 

 

본청약 시 분양가 상승 우려

이익공유형(나눔형) 공공주택 사전청약의 경우 2028~2030년 입주가 많기 때문에 본청약 때 분양가가 많이 오를 수도 있습니다. 이익공유형(나눔형)은 아니지만, 운정 A22 공공주택을 예로 살펴보겠습니다. 운정 A22 공공주택은 2021년 10월에 사전청약을 하였는데요, 당시 추정 분양가가 84타입 기준 약 4.3억 이었습니다. 그런데 2023년 10월 본청약 때는 84타입 기준 약 4.7억으로 4천만원 정도 올랐습니다. 2년만에 추정분양가보다 4천만원 정도가 올랐기 때문에 본청약을 3년 정도 앞둔 이익공유형(나눔형) 공공주택을 청약할 때도 분양가가 많이 오를 수 있다는 점을 알고 계셔야 합니다.

 

 

환매(매매) 시 손익의 70%만, 감정평가도 받아야 하며, 확장비, 옵션비, 감정평가 수수료가 어떻게 처리되는지도 미정

가장 중요한 부분이 환매 시 손익인데 손익 계산과 관련해서는 아직 확정되지 않은 부분이 많습니다.

이익공유형(나눔형) 공공주택은 팔 때에도 LH에 팔도록 되어 있습니다. 그럼 LH가 얼마에 사가는지 알아보겠습니다.

거주의무기간을 지나서 환매	환매가격 = 해당 주택의 공급가격 + (환매시점 감정평가액 - 해당주택의 공급가격) * 70% * 감정평가액은 둘 이상의 감정평가법인에서 평가받은 금액의 평균
거주의무기간을 채우지 못하고 환매	입주금 + 입주금에 <은행법>에 따른 은행의 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자

 

거주의무기간을 모두 채우지 못했을 때는 입주금+이자로 환매를 해줍니다. 이 때 집값이 떨어져있다면 환매하는 것이 좋은 선택이 될 수도 있습니다.(다만, 이사를 가게 되면 낮은 고정금리로 장기 대출이 불가할 수도 있어 손익 계산이 필요합니다.)

 

거주의무기간을 지나서 환매하게 되면 손익의 70%만 분양받은 사람에게 귀속되며, 환매를 위해서는 둘 이상의 감정평가법인에 감정평가를 맡겨야 하는데요, 의문이 생겨 LH에 질의를 하였습니다. LH와 거주자 중 누가 감정평가를 맡겨야 하는지? 감정평가 수수료는 누가 부담하는지? 매매의사 표시 후 철회가 불가한지? 등에 대해 질문하였으나 아래와 같이 향후 검토 예정이란 답변만 받았습니다. 새로운 형태의 주택이라고 하더라도 가장 중요한 부분이 빠르게 확정되지 않는 부분은 정말 아쉽습니다.

 

감정평가에 의한 평가액이 동, 호수, 내부 인테리어 등을 정확히 반영하기 어려울 수도 있고, 집값 급등, 급락기에는 또한 시세 반영이 제 때에 되지 않을 수 있습니다. 수수료도 평가액이 10억이라면 기준 수수료만 110만원 가량이므로 감정평가를 두번 요청하게 되면 200~300만원의 추가 부담이 발생할 수 있게 됩니다. 감정평가 수수료 체계는 이전 포스팅에서 확인하실 수 있습니다. https://kimaenassi.tistory.com/7

그리고 확장비, 옵션비, 인테리어 비용 등이 환매 가격에 어떻게 반영되는지 등 세부적인 부분은 대부분이 미정이오니 꼭 참고하셔서 청약하시기 바랍니다.

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그럼에도 불구하고 이익공유형(나눔형) 공공주택은 연 1.9~3.0%의 고정금리로, 최장 40년간, 집값의 80%까지, 5억까지 대출을 받을 수 있기 때문에 현금이 부족한 상태에서는 좋은 선택이 될 수도 있을 것이라고 생각합니다. 그리고 언제든 포기도 가능하고 다른 본청약도 지원이 가능하기 때문에 보험으로 청약하는 것도 좋은 선택이라고 생각합니다.(금리, 한도, 기간 등 대출 관련 부분도 본청약 시 변경될 수 있습니다.)

 

입주자모집공고를 확인하고 LH에 질의도 해보고 작성하였으나 혹시 잘못된 부분이 있으면 말씀해주시면 수정하도록 하겠습니다. 감사합니다.